Ceny mieszkań w Warszawie są realnie niższe niż dwie dekady temu

Ceny mieszkań w Warszawie, mimo wieloletnich podwyżek, pozostają realnie niższe niż w szczytowym momencie boomu z 2007 roku. Tymczasem w Łodzi nominalny wzrost cen w ciągu niemal 20 lat sięgnął aż 327 proc., czyli był niemal dwukrotnie większy niż w stolicy. Najnowsza analiza danych Narodowego Banku Polskiego pokazuje, że największy wzrost wartości mieszkań nie zawsze występował w najdroższych miastach.

Ceny mieszkań w Łodzi wzrosły o 327 proc. Warszawa daleko w tyle

Z analizy danych NBP przeprowadzonej przez portal XYZ wynika, że od III kwartału 2006 do II kwartału 2026 roku mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi podrożały nominalnie o 327 proc. Oznacza to, że ich wartość według badanego indeksu wzrosła ponad czterokrotnie.

W tym samym okresie ceny mieszkań w Warszawie zwiększyły się o 164 proc., a we Wrocławiu o 151 proc. Średni wzrost dla sześciu największych miast wyniósł 231 proc., natomiast dla grupy dziesięciu pozostałych ośrodków 210 proc.

Porównanie oparto na indeksie hedonicznym NBP, który uwzględnia różnice pomiędzy sprzedawanymi lokalami, w tym powierzchnię, lokalizację i wiek budynku. Nie jest to zwykła średnia cena metra kwadratowego. Dzięki temu wskaźnik pozwala ograniczyć wpływ zmian w strukturze transakcji na wynik całego rynku.

Wyższa dynamika w Łodzi nie oznacza więc, że każde mieszkanie zyskało dokładnie 327 proc. To obraz zmian cen porównywalnych nieruchomości w długim okresie.

Ceny mieszkań w Warszawie realnie niższe niż przed kryzysem

Najbardziej zaskakujący wniosek pojawia się po uwzględnieniu inflacji. Jak wynika z kwartalnych wskaźników cen publikowanych przez GUS, poziom cen towarów i usług konsumpcyjnych znacząco wzrósł w analizowanym okresie. Skumulowana inflacja od III kwartału 2006 do II kwartału 2026 roku wyniosła około 98 proc.

Po skorygowaniu indeksów mieszkaniowych o ten wzrost okazuje się, że w Warszawie ceny są nadal o ponad 12 proc. niższe niż w III kwartale 2007 roku. Podobna sytuacja występuje w Poznaniu. We Wrocławiu realny poziom cen pozostaje o około 5 proc. poniżej dawnego szczytu, a w Rzeszowie o 2 proc.

Średnia dla siedmiu największych rynków jest już znacznie bliżej historycznego maksimum. Według obliczeń ekonomisty Michała Kulbackiego pozostaje zaledwie o 0,4 proc. poniżej poziomu sprzed kryzysu finansowego.

Nie oznacza to jednak, że za mieszkanie w stolicy płaci się dziś mniej złotych niż w 2007 roku. Chodzi o wartość nieruchomości po uwzględnieniu spadku siły nabywczej pieniądza. Nominalne ceny w Warszawie przekroczyły poziomy z poprzedniego boomu dopiero w 2019 roku.

Łódź drożeje szybciej, ale nadal jest znacznie tańsza od Warszawy

Różnice pomiędzy miastami dobrze pokazują aktualne ceny transakcyjne. Według danych NBP za II kwartał 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wyniosła w Warszawie 16 723 zł, a w Łodzi 8 020 zł.

Oznacza to różnicę aż 8 703 zł na metrze kwadratowym. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 mkw. odpowiada to ponad 435 tys. zł różnicy w wartości, liczonej na podstawie średnich cen transakcyjnych. To jedynie ilustracja statystyczna, ponieważ rzeczywista cena zależy od standardu i lokalizacji lokalu.

Co ciekawe, w 2006 roku przeciętna różnica pomiędzy cenami metra kwadratowego w tych miastach wynosiła około 3,6 tys. zł. Dziś przekracza 8,7 tys. zł, mimo że Łódź przez niemal dwie dekady notowała znacznie wyższą procentową dynamikę wzrostu.

Podobne zjawisko wystąpiło w większości badanych ośrodków. W 13 z 16 miast porównywanych z Warszawą ceny zbliżyły się do stołecznych w ujęciu procentowym. Nie wszędzie oznaczało to jednak zmniejszenie różnicy wyrażonej w złotych.

Dwa załamania rynku. Czy mieszkania zawsze są dobrą inwestycją?

Historia ostatnich dwóch dekad pokazuje również, że wzrost cen nieruchomości nie przebiega równomiernie. Po boomie z lat 2006-2007 nastąpiła wieloletnia korekta. Według historycznej analizy indeksów NBP w niektórych miastach, między innymi we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście, nominalne spadki przekroczyły 25 proc.

Kolejna korekta przyszła w latach 2022-2023. Była mniej widoczna, ponieważ ceny wyrażone w złotych nadal rosły, ale wolniej niż inflacja. Na siedmiu największych rynkach ich realna wartość spadła o około 11 proc. od końca 2021 do początku 2023 roku.

Późniejsze ożywienie ponownie podniosło ceny, jednak w 2025 i 2026 roku rynek wyraźnie wyhamował. W II kwartale 2026 roku przeciętny nominalny wzrost cen na siedmiu największych rynkach wynosił około 2 proc. rok do roku. Realnie oznaczało to spadek o 0,8 proc.

„Oczywiście zmiana wartości samej nieruchomości nie przesądza jeszcze o opłacalności inwestycji” – zaznacza Michał Kulbacki, ekonomista i autor analizy opublikowanej w XYZ.

Dla właścicieli mieszkań na wynajem istotne są również wpływy z czynszu, koszty remontów, podatki oraz okresy bez najemców. Z kolei osoby kupujące lokal na własne potrzeby muszą uwzględnić dochody, zdolność kredytową i wysokość rat. Sama informacja, że ceny realnie nie wróciły do poziomu z 2007 roku, nie oznacza automatycznie poprawy dostępności mieszkań.

Dalsza sytuacja na rynku będzie zależeć przede wszystkim od relacji cen do wynagrodzeń, kosztu finansowania oraz liczby mieszkań oferowanych na sprzedaż. Kolejne dane NBP pokażą, czy obecna stabilizacja przerodzi się w bardziej trwałą zmianę trendu.

Koniec nadziei na tańsze kredyty? Analitycy zaczynają prognozować podwyżki stóp procentowych

Podwyżki stóp procentowych ponownie pojawiają się w prognozach ekonomistów, choć jeszcze kilka miesięcy temu część rynku liczyła na dalsze obniżki kosztu pieniądza. Najnowsze analizy wskazują, że Rada Polityki Pieniężnej może rozpocząć zacieśnianie polityki monetarnej już w pierwszym kwartale 2027 roku. Dla kredytobiorców oznacza to ryzyko wzrostu rat, a dla osób planujących zakup mieszkania możliwość utrzymania wysokich kosztów finansowania.

Podwyżki stóp procentowych w 2027 roku. Analitycy zmieniają prognozy

Z najnowszej rundy prognoz ekonomistów, opisanej przez dziennik „Parkiet”, wynika, że oczekiwania dotyczące polityki pieniężnej wyraźnie się zmieniły. Jeszcze w lipcu mediana prognoz sugerowała możliwość niewielkiego obniżenia stóp w pierwszej połowie 2027 roku. Obecnie przeważają oczekiwania umiarkowanego zacieśnienia.

Mediana najnowszych prognoz wskazuje stopę referencyjną NBP na poziomie 4 proc. na koniec marca i czerwca 2027 roku. Oznaczałoby to jedną podwyżkę o 25 punktów bazowych wobec obecnych 3,75 proc. W trzecim kwartale przyszłego roku ekonomiści dopuszczają jednak ponowne obniżenie stóp.

Nie oznacza to jednomyślności. Grupy analityków przewidujących podwyżki oraz utrzymanie obecnego poziomu są nadal zbliżone liczebnie. Mniej niż jedna trzecia uczestników prognozuje podwyżkę jeszcze przed końcem 2026 roku.

Bardziej zdecydowany scenariusz przedstawiają ekonomiści ING Banku Śląskiego. Ich bazowa prognoza zakłada dwie podwyżki po 25 punktów bazowych w pierwszym kwartale 2027 roku, co podniosłoby stopę referencyjną do 4,25 proc.

Inflacja ponownie przekroczyła cel NBP. Problemem ceny energii

Głównym powodem zmiany prognoz jest pogorszenie perspektyw inflacyjnych. Według ostatecznych danych GUS we wrześniu 2026 roku ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 4,1 proc. rok do roku. To więcej niż wstępnie szacowane 4 proc. i powyżej górnej granicy odchyleń od celu inflacyjnego NBP, wynoszącej 3,5 proc.

W najnowszych prognozach mediana inflacji na okres od czwartego kwartału 2026 roku do drugiego kwartału 2027 roku wynosi 3,7-3,9 proc. Dopiero w trzecim kwartale przyszłego roku ekonomiści przewidują jej powrót do 3,3 proc.

Wzrost cen napędzają przede wszystkim paliwa i energia. Według analizy ING droższa energia odpowiadała za około 60 proc. wrześniowej inflacji. Istotne pozostają również zagrożenia związane z sytuacją na Bliskim Wschodzie oraz przyszłymi cenami gazu i energii elektrycznej.

Dodatkową niewiadomą jest przyszłość programu CPN, ograniczającego ceny paliw poprzez obniżki podatków. Ekonomiści Erste Bank Polska ostrzegają, że jego zakończenie wraz z końcem roku mogłoby podnieść inflację w styczniu nawet do 5 proc.

„Czekając na wyraźny wzrost inflacji bazowej, RPP ryzykuje spóźnioną reakcję i utrwalenie presji cen”, ocenia Kamil Łuczkowski, ekonomista Banku Pekao, cytowany przez „Parkiet”.

Co podwyżki stóp procentowych oznaczają dla kredytobiorców?

Ewentualna zmiana polityki pieniężnej byłaby szczególnie istotna dla osób spłacających kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu. Wzrost rynkowych wskaźników wykorzystywanych do ustalania oprocentowania może przełożyć się na wyższe miesięczne raty.

Skala podwyżek zależałaby od zadłużenia, pozostałego okresu spłaty oraz warunków umowy. Nie musi również następować bezpośrednio po decyzji RPP. Banki aktualizują oprocentowanie zgodnie z harmonogramem i zasadami określonymi w umowie, a rynkowe wskaźniki mogą reagować na oczekiwania jeszcze przed zmianą stóp NBP.

Inaczej wygląda sytuacja posiadaczy kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Ich raty pozostają niezmienione przez uzgodniony okres, choć po jego zakończeniu nowe warunki mogą okazać się mniej korzystne.

Wyższy koszt pieniądza może również ograniczać zdolność kredytową gospodarstw domowych. Dla rynku nieruchomości oznaczałoby to mniejszą dostępność finansowania, a potencjalnie także osłabienie popytu na mieszkania.

RPP zdecyduje po nowych prognozach. Podwyżki nie są przesądzone

Na październikowym posiedzeniu RPP pozostawiła stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc. Kolejnym ważnym momentem będzie listopadowa projekcja inflacji i PKB przygotowywana przez NBP.

Nie wszyscy ekonomiści uważają, że podwyżki są konieczne. Piotr Dmitrowski z Banku Gospodarstwa Krajowego wskazuje na stosunkowo niską inflację bazową i słabą dynamikę wynagrodzeń jako argumenty za utrzymaniem obecnych stóp. Z kolei ekonomiści Pekao obawiają się, że zbyt długie oczekiwanie utrwali wzrost cen.

RPP musi również uwzględnić ryzyko spowolnienia gospodarczego. Według prognoz opisanych przez „Parkiet” wzrost PKB może obniżyć się do 2,9 proc. rok do roku w trzecim kwartale 2027 roku. Zbyt szybkie podnoszenie stóp mogłoby dodatkowo osłabić konsumpcję i inwestycje.

Najbliższe miesiące będą więc rozstrzygające dla kredytobiorców. Jeśli presja inflacyjna utrzyma się, scenariusz droższego pieniądza stanie się bardziej prawdopodobny. Jeśli natomiast ceny energii się ustabilizują, a inflacja bazowa pozostanie pod kontrolą, Rada może zdecydować się na dłuższe utrzymanie obecnego poziomu stóp.

Sąd Najwyższy o granicach działek. Sam płot nie przesądza o własności gruntu

Wieloletni płot, miedza czy rząd drzew nie zawsze przesądzają o tym, gdzie przebiega granica działki. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 25 sierpnia 2026 roku potwierdził, że przy rozstrzyganiu sporów sąsiedzkich pierwszeństwo ma stan prawny nieruchomości, ustalany między innymi na podstawie dokumentacji geodezyjnej. Orzeczenie ma istotne znaczenie dla właścicieli gruntów, których faktyczne granice użytkowania różnią się od przebiegu granic wynikających z dokumentów.

Spór o granice działek trafił do Sądu Najwyższego

Sprawa dotyczyła rozgraniczenia sąsiadujących nieruchomości, których właściciele nie zgadzali się co do prawidłowego przebiegu granicy. Sądy rejonowy i okręgowy ustaliły ją na podstawie zgromadzonej dokumentacji geodezyjnej, danych z ewidencji gruntów oraz opinii biegłych.

Jak informuje „Rzeczpospolita”, właściciele jednej z działek zakwestionowali rozstrzygnięcie. Argumentowali, że rozbieżności pomiędzy dokumentami geodezyjnymi uniemożliwiają jednoznaczne określenie granicy według stanu prawnego. Ich zdaniem należało zatem uwzględnić ostatni spokojny stan posiadania, czyli sposób korzystania z gruntów, który przez dłuższy czas nie wywoływał konfliktów.

Sąd Najwyższy nie podzielił tej argumentacji. W postanowieniu z 25 sierpnia 2026 roku, sygnatura I CSK 1396/26, odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania. W uzasadnieniu podkreślił, że same niezgodności pomiędzy dokumentami nie oznaczają jeszcze niemożności ustalenia prawnego przebiegu granicy.

„Stan prawny granic stanowi podstawowe kryterium rozgraniczenia” – wskazała sędzia Sądu Najwyższego Ewa Stefańska, której wypowiedź z uzasadnienia przytoczyła „Rzeczpospolita”.

Co jest ważniejsze: dokumenty geodezyjne czy wieloletni płot?

Zasady rozstrzygania takich sporów określa art. 153 Kodeksu cywilnego. Przepis przewiduje trzy kryteria ustalania granic nieruchomości, które należy stosować w określonej kolejności.

Najpierw sąd bada stan prawny, czyli ustala, którędy powinna przebiegać granica na podstawie przysługujących stronom praw i zgromadzonych dowodów. Znaczenie mogą mieć między innymi dokumenty własności, mapy, operaty geodezyjne, decyzje administracyjne i opinie specjalistów.

Dopiero gdy ustalenie stanu prawnego nie jest możliwe, zastosowanie znajduje ostatni spokojny stan posiadania. Wówczas istotne może okazać się to, jak sąsiedzi faktycznie korzystali z gruntów i czy taki podział pozostawał przez długi czas niekwestionowany.

Jeśli również tego nie można ustalić i strony nie zawrą ugody, sąd rozgranicza nieruchomości, uwzględniając wszystkie okoliczności sprawy.

Jak wyjaśnił cytowany przez „Rzeczpospolitą” prof. Bartosz Rakoczy, radca prawny z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, spokojny stan posiadania może być związany z trwałym oznaczeniem terenu, takim jak ogrodzenie, miedza czy rząd drzew.

Nie oznacza to jednak, że wieloletni płot zawsze wyznacza prawną granicę. Jeżeli przebieg granicy można ustalić na podstawie stanu prawnego, nie wolno dowolnie zmieniać go tylko dlatego, że nieruchomości od lat użytkowano inaczej.

Czy po 30 latach można przejąć fragment działki sąsiada?

Od rozgraniczenia nieruchomości należy odróżnić zasiedzenie. To odrębna instytucja prawna, która w określonych okolicznościach pozwala nabyć własność gruntu wskutek długotrwałego posiadania samoistnego.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego, zasadniczy termin zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Nie wystarczy jednak samo korzystanie z fragmentu cudzej działki przez wymagany okres. Konieczne jest wykazanie posiadania samoistnego, czyli faktycznego władania gruntem jak właściciel.

W praktyce oznacza to, że płot istniejący od kilkudziesięciu lat może mieć znaczenie przy ocenie zasiedzenia pasa gruntu. Nie stanowi jednak automatycznego dowodu nabycia własności.

Sąd rozpatrujący sprawę musi zbadać między innymi charakter posiadania, okres korzystania z terenu oraz okoliczności jego objęcia. Jeżeli doszło do zasiedzenia, może ono wpływać również na aktualny stan prawny uwzględniany podczas rozgraniczenia.

Najnowsze postanowienie Sądu Najwyższego nie wyłącza zatem możliwości zasiedzenia. Potwierdza natomiast, że sam sposób użytkowania nieruchomości nie może zastąpić możliwego do ustalenia stanu prawnego.

Jak ustalić granice działki i uniknąć sporu z sąsiadem?

Właściciel, który podejrzewa, że ogrodzenie nie pokrywa się z granicą nieruchomości, powinien w pierwszej kolejności sprawdzić dostępne dokumenty geodezyjne i dane dotyczące działki.

Jeżeli konieczne jest formalne rozgraniczenie, postępowanie można rozpocząć na wniosek skierowany do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Jak wyjaśnia portal Gov.pl, czynności ustalania przebiegu granic wykonuje upoważniony geodeta. Analizuje dokumenty, ślady i znaki graniczne, a w przypadku sporu nakłania strony do zawarcia ugody.

Jeżeli materiał dowodowy pozwala ustalić granicę, organ administracyjny może wydać decyzję o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona z takiego rozstrzygnięcia ma 14 dni od doręczenia decyzji na zażądanie przekazania sprawy sądowi.

Gdy nie uda się zawrzeć ugody ani wydać decyzji na podstawie zebranych dowodów, sprawa również trafia do sądu.

Postanowienie Sądu Najwyższego nie wprowadza nowych zasad rozgraniczania działek, lecz potwierdza obowiązującą hierarchię kryteriów. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to, że w razie konfliktu sąsiedzkiego wieloletni przebieg ogrodzenia może nie wystarczyć do obrony roszczeń. Kluczowe pozostają możliwy do wykazania stan prawny oraz dowody potwierdzające rzeczywisty przebieg granicy.

Warszawski najem znów drożeje. Mediana wzrosła o 200 zł od marca

Warszawski najem ponownie jest droższy niż na początku roku. Mediana ofertowego czynszu wynosi obecnie 3200 zł miesięcznie, podczas gdy w marcu było to 3000 zł. Oznacza to wzrost o 6,7 proc. Warszawa pozostaje przy tym zdecydowanie najdroższym dużym rynkiem najmu w Polsce.

Najem w Warszawie droższy o 200 zł od marca

Najnowsze zestawienie oparte na ogłoszeniach z 10 portali pokazuje, że mediana ceny ofertowej najmu w Warszawie wynosi 3200 zł miesięcznie. Dane obejmują ponad 42 tys. aktywnych ofert i zostały zebrane 2 października.

Jeszcze w marcu mediana wynosiła 3000 zł. Oznacza to wzrost o 200 zł, czyli 6,7 proc. w ciągu około siedmiu miesięcy. Jednocześnie najnowsze dane nie wskazują na dalszy skok w samym końcu lata. W porównaniu z końcem sierpnia mediana pozostała bez zmian.

To istotne rozróżnienie. Dane wskazują raczej na wzrost w dłuższej perspektywie niż gwałtowną jesienną podwyżkę cen.

Źródłem zestawienia są oferty agregowane z m.in. Otodom, OLX, Gratki, Morizona i Nieruchomości-online. Według metodologii dane są oczyszczane z duplikatów, a statystyka opiera się na medianie, która jest mniej podatna na wpływ pojedynczych luksusowych apartamentów.

Dwa pokoje za 3400 zł, kawalerka za 2600 zł

Najemcy poszukujący typowego mieszkania muszą liczyć się z cenami wyższymi niż mediana dla całego rynku.

Mediana ofert dla mieszkań dwupokojowych wynosi obecnie 3400 zł miesięcznie. W tej kategorii analizowanych jest ponad 18,6 tys. ofert, a typowy metraż to 44 mkw. Średnia stawka wynosi 82 zł za metr.

Kawalerka kosztuje medianowo 2600 zł, ale w przeliczeniu na metr pozostaje najdroższym rodzajem mieszkania. Stawka sięga 95 zł za mkw. Przy lokalach trzypokojowych mediana wynosi już 4200 zł, a przy czteropokojowych 5000 zł miesięcznie.

Ceny te nie obejmują czynszu administracyjnego, opłat za media ani kaucji. Są też cenami ofertowymi, a nie stawkami z podpisanych umów. Według metodologii źródła faktycznie uzgodnione czynsze mogą być zazwyczaj o 5-15 proc. niższe od cen widocznych w ogłoszeniach.

Wilanów i Rembertów dzieli ponad 2500 zł

Jeszcze większe różnice widać pomiędzy poszczególnymi częściami Warszawy.

Najdroższą dzielnicą w zestawieniu jest Wilanów, gdzie średnia cena ofertowa wynosi 5405 zł miesięcznie. W Śródmieściu jest to 4634 zł, na Woli 4250 zł, a na Mokotowie 4187 zł.

Na drugim końcu rynku znajduje się Rembertów ze średnią na poziomie 2895 zł. Na Białołęce jest to 2994 zł, na Targówku 3026 zł, a na Bielanach 3104 zł.

Między Wilanowem a Rembertowem różnica przekracza więc 2500 zł miesięcznie. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku dzielnic źródło podaje średnią, a nie medianę. Wynik droższych lokalizacji może być zatem mocniej podbijany przez apartamenty premium.

Warszawa nadal najdroższym rynkiem najmu w Polsce

Stołeczne 3200 zł wyraźnie wyróżnia się na tle innych dużych miast. Mediana wynosi 2700 zł w Gdańsku oraz po 2600 zł w Krakowie i Wrocławiu. W Poznaniu jest to 2200 zł.

Już w marcu eksperci wskazywali jednak na oznaki uspokojenia sytuacji. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, mówił wówczas o „wyraźnych sygnałach stabilizacji” na stołecznym rynku. Zwracał uwagę na rosnącą podaż ofert i poprawiającą się pozycję negocjacyjną najemców.

Najnowsze dane pokazują, że taki obraz nie musi być sprzeczny z późniejszym wzrostem mediany. We wrześniu i na początku października stawki przestały rosnąć miesiąc do miesiąca, ale pozostają wyższe niż w marcu. Rynek może więc jednocześnie pozostawać względnie stabilny w krótkim terminie i droższy w porównaniu z początkiem roku.

Najem coraz mocniej obciąża domowe budżety

Skala warszawskich cen staje się szczególnie widoczna po zestawieniu ich z wynagrodzeniami. Z wyliczeń opartych na danych GUS wynika, że aby czynsz w wysokości 3200 zł stanowił najwyżej 30 proc. dochodu netto, jedna osoba musiałaby zarabiać około 15,2 tys. zł brutto miesięcznie. Taki poziom osiąga według szacunku około 11 proc. zatrudnionych.

Dla właścicieli mieszkań wzrost czynszów nie oznacza natomiast automatycznie bardzo wysokiej rentowności. Dla typowego dwupokojowego mieszkania w Warszawie szacowana stopa zwrotu wynosi około 5,6 proc. brutto i 4,7 proc. netto po uwzględnieniu ryczałtu oraz jednego miesiąca pustostanu.

Warszawski rynek pozostaje więc trudny dla obu stron. Najemcy płacą najwyższe stawki w Polsce, a właściciele muszą mierzyć się z wysokimi cenami zakupu mieszkań, które ograniczają rentowność inwestycji. Kolejne miesiące pokażą, czy obecne 3200 zł okaże się poziomem stabilizacji, czy jesień przyniesie kolejną falę podwyżek.

Centrum dla singli, obrzeża dla rodzin. Tak deweloperzy podzielili Warszawę

Rynek nowych mieszkań w Warszawie coraz wyraźniej dzieli się według lokalizacji. Na centralnie położonym Mirowie ponad 40 proc. oferty deweloperów stanowią kawalerki, a kolejne 40 proc. mieszkania dwupokojowe. Tymczasem na Bródnie Podgrodziu niemal sześć na dziesięć dostępnych lokali ma trzy pokoje. Dane pokazują, jak wysokie ceny gruntów i mieszkań zmieniają strukturę tego, co deweloperzy budują w różnych częściach stolicy.

Kawalerki dominują w ofercie nowych mieszkań na Mirowie

Jednym z najbardziej wyrazistych przykładów jest Mirów, położony na pograniczu Woli i ścisłego centrum Warszawy. Według aktualnych danych RynekPierwotny.pl w sprzedaży znajduje się tam 330 nowych mieszkań w ośmiu inwestycjach.

Aż 134 lokale, czyli 40,6 proc. całej oferty, to kawalerki. Niewiele mniej, 133 mieszkania, ma dwa pokoje. Łącznie najmniejsze lokale odpowiadają więc za ponad 80 proc. dostępnych mieszkań. Trzy pokoje stanowią tylko 14,8 proc. oferty, a cztery pokoje 4,2 proc.

Duże znaczenie mają ceny. Najtańsze nowe mieszkanie na Mirowie kosztuje obecnie około 865 tys. zł, a z 330 dostępnych ofert aż 284 są wycenione na ponad milion złotych. Trzypokojowe mieszkania kosztują średnio ponad 30,5 tys. zł za mkw., a najtańsze z nich ponad 1,5 mln zł.

Przy takiej cenie metra zmniejszanie powierzchni pozwala utrzymać całkowitą cenę lokalu na poziomie dostępnym dla większej liczby klientów. Jednocześnie centralne lokalizacje są atrakcyjne dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem oraz osób, które są gotowe zaakceptować mniejszy metraż w zamian za krótszy dojazd do pracy i dostęp do infrastruktury.

Na obrzeżach trzy pokoje zamiast kawalerki

Struktura oferty wygląda zupełnie inaczej w bardziej oddalonych od centrum częściach Warszawy. Na Bródnie Podgrodziu w sprzedaży znajduje się 197 nowych mieszkań. Aż 117 z nich ma trzy pokoje, co odpowiada 59,4 proc. całej oferty. Kawalerek jest zaledwie 11, czyli 5,6 proc.

Różnica cenowa jest bardzo duża. Średnia cena metra mieszkania trzypokojowego na Bródnie Podgrodziu wynosi około 12,5 tys. zł, a najtańszy taki lokal kosztuje nieco ponad 560 tys. zł. Na Mirowie średnia dla trzech pokoi jest więc ponad dwukrotnie wyższa.

Podobną strukturę widać na Targówku Mieszkaniowym. Spośród 159 nowych mieszkań 78 ma trzy pokoje, czyli 49,1 proc. oferty. Kawalerki odpowiadają tam za zaledwie 5 proc. dostępnych lokali.

Również na Targówku Fabrycznym najliczniejszą grupą są mieszkania trzypokojowe, które stanowią 46,9 proc. oferty.

Ceny dzielą Warszawę na dwa rynki mieszkaniowe

W skali całej Warszawy kawalerki są zdecydowanie mniej dominujące niż na Mirowie. Z ponad 12,1 tys. nowych mieszkań dostępnych obecnie w stolicy 10,2 proc. to lokale jednopokojowe. Najwięcej jest mieszkań dwupokojowych, 46,9 proc., a trzy pokoje odpowiadają za 30,5 proc. podaży.

Różnice cen między dzielnicami tłumaczą jednak, dlaczego struktura lokalna może wyglądać zupełnie inaczej. Średnia cena metra nowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie około 19,3 tys. zł. W Śródmieściu przekracza 35 tys. zł, na Woli wynosi około 27,1 tys. zł, podczas gdy na Targówku jest to około 15,2 tys. zł, a na Białołęce około 14 tys. zł.

Im droższa lokalizacja, tym większe znaczenie ma więc całkowita cena zakupu. Deweloper może oferować lokal przy wysokiej cenie metra, ale zmniejszenie powierzchni pozwala ograniczyć końcową kwotę, którą musi zapłacić klient.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazywał już na początku roku, że wysokie ceny mogą wzmacniać ten trend. „Ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań, to właśnie kawalerki i 'dwójki’ będą w coraz większym stopniu dominować w ofercie deweloperów” – oceniał ekspert. Jego zdaniem rodziny potrzebujące większego metrażu będą coraz częściej kierowane na obrzeża miast i do miejscowości podmiejskich.

Rodziny coraz częściej szukają większych mieszkań dalej od centrum

Dane z poszczególnych części Warszawy pokazują, że taki podział już jest widoczny. Na Mirowie trzy- i czteropokojowe lokale stanowią łącznie niespełna jedną piątą oferty. Na Bródnie Podgrodziu same trzy pokoje odpowiadają za blisko 60 proc.

Nie oznacza to, że każde mieszkanie w centrum jest przeznaczone dla singla lub inwestora, a każdy lokal na obrzeżach kupuje rodzina. Struktura oferty wskazuje jednak na wyraźną zależność między lokalizacją, ceną metra i powierzchnią mieszkań wprowadzanych do sprzedaży.

Dla rodzin oznacza to coraz trudniejszy kompromis. Trzy pokoje w centralnej lokalizacji mogą kosztować ponad 1,5 mln zł, podczas gdy w bardziej oddalonej części miasta podobna liczba pokoi jest dostępna za kwotę niewiele przekraczającą pół miliona złotych. Różnica w cenie jest częściowo efektem standardu i konkretnych inwestycji, ale przede wszystkim pokazuje skalę nierówności cenowej między poszczególnymi częściami Warszawy.

Jeżeli wysokie ceny gruntów i mieszkań w centralnych dzielnicach się utrzymają, podział może się pogłębiać. Najmniejsze lokale będą koncentrować się tam, gdzie każdy dodatkowy metr powierzchni mocno podnosi cenę całego mieszkania, natomiast większe metraże będą przenosiły się w kierunku obrzeży stolicy i miejscowości podwarszawskich.

Najem krótkoterminowy jednak bez obowiązkowej zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zapis wypada z projektu

Najem krótkoterminowy nie będzie wymagał uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej wynikającej ze zmiany przeznaczenia lokalu. Ministerstwo Rozwoju i Technologii rezygnuje z przepisu, który miał zobowiązywać właściciela mieszkania do uzyskania odpowiedniej uchwały wspólnoty. Nie oznacza to jednak, że mieszkańcy stracą wpływ na Airbnb i podobne usługi. Równolegle procedowane są przepisy, które mają pozwolić wspólnocie lub spółdzielni zakazać najmu krótkoterminowego w całym budynku.

Zgoda wspólnoty na najem krótkoterminowy znika z projektu

O zmianie poinformował Dziennik Gazeta Prawna. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zrezygnowało z projektowanego art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali.

Przepis miał przewidywać, że właściciel, który chce zmienić przeznaczenie mieszkania, musi uzyskać zgodę wspólnoty wyrażoną w formie uchwały. Regulacja mogłaby obejmować m.in. przekształcenie mieszkania w kancelarię, gabinet lekarski czy lokal wykorzystywany do najmu krótkoterminowego.

W praktyce oznaczałoby to, że uruchomienie w mieszkaniu działalności związanej z wynajmem turystom mogłoby zależeć od wcześniejszej decyzji pozostałych właścicieli.

Z tego mechanizmu resort się wycofuje. Sam właściciel nie będzie więc musiał uzyskiwać tego rodzaju uprzedniej zgody tylko dlatego, że lokal ma zostać wykorzystany do świadczenia usług najmu na doby.

Wspólnota nadal może dostać prawo do zakazu

Zmiana nie oznacza jednak całkowitego odebrania mieszkańcom wpływu na najem krótkoterminowy. Równolegle trwają bowiem prace nad innymi przepisami.

2 września Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu regulującego usługi hotelarskie. Jak informuje Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają otrzymać możliwość podjęcia uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego w określonej nieruchomości.

„Dajemy szansę wspólnotom mieszkaniowym, żeby na podstawie uchwały można było wyłączyć najem w określonej nieruchomości” – mówił rzecznik rządu Adam Szłapka po posiedzeniu Rady Ministrów.

Różnica między obiema regulacjami jest zasadnicza. Wykreślony przepis zakładał konieczność wcześniejszego uzyskania zgody na zmianę sposobu wykorzystania konkretnego lokalu. Drugi mechanizm ma pozwalać wspólnocie lub spółdzielni na wprowadzenie zakazu najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości.

Dlatego stwierdzenie, że wspólnoty całkowicie tracą wpływ na wynajem mieszkań turystom, byłoby nieprecyzyjne.

Najem mieszkań na doby trafi do centralnego rejestru

Zmiana dotycząca wspólnot jest tylko jednym z elementów szerszej reformy. Rząd chce objąć wynajem krótkoterminowy mieszkań regulacjami dotyczącymi usług hotelarskich.

Według projektu przyjętego przez Radę Ministrów ma powstać Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych.

Do systemu mają trafiać również prywatne mieszkania oferowane turystom na kilka dni. Wynajmujący będą musieli zgłosić lokal, a obiekt otrzyma numer identyfikacyjny.

Rejestr ma umożliwić administracji kontrolowanie tego, które lokale rzeczywiście są wykorzystywane do świadczenia usług noclegowych. Ma też pomóc w ograniczaniu działalności prowadzonej poza oficjalnym systemem.

Zmiany są związane również z wdrażaniem unijnych regulacji dotyczących gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu mieszkań.

Airbnb czekają większe zmiany niż sama zgoda wspólnoty

Dla właścicieli mieszkań najważniejsze jest więc rozróżnienie kilku projektowanych mechanizmów.

Z jednej strony znika rozwiązanie, zgodnie z którym zmiana przeznaczenia konkretnego mieszkania miałaby każdorazowo wymagać wcześniejszej uchwały wspólnoty. Z drugiej strony w Sejmie znajduje się projekt przewidujący możliwość zakazania najmu krótkoterminowego przez wspólnotę lub spółdzielnię.

Sejmowy opis autopoprawki wskazuje wprost, że jej celem jest przyznanie wspólnotom mieszkaniowym oraz spółdzielniom uprawnienia do zakazania w drodze uchwały najmu krótkoterminowego na obszarze ich działania.

Do tego dochodzą obowiązek rejestracji, nowe zasady dla platform internetowych i większe możliwości kontrolne administracji.

Ostateczny kształt przepisów będzie zależał od dalszych prac parlamentarnych. Na obecnym etapie właściciel nie ma więc podstaw, by zakładać ani konieczności uzyskiwania indywidualnej zgody wspólnoty, ani całkowitego braku możliwości ograniczania najmu przez sąsiadów.

Wilanów ponad dwa razy droższy od Rembertowa. Tak rozjechały się czynsze w Warszawie

Czynsze w Warszawie potrafią różnić się ponad dwukrotnie w zależności od dzielnicy. Bieżące dane z monitorowanych ogłoszeń pokazują średnią cenę 6152 zł miesięcznie na Wilanowie i 2871 zł w Rembertowie. To ponad 3,2 tys. zł różnicy za mieszkanie w granicach tego samego miasta.

Czynsze w Warszawie: Wilanów ponad dwa razy droższy od Rembertowa

Według bieżących danych serwisu Znajdź Najem na warszawskim rynku znajduje się blisko 40 tys. aktywnych ofert. Średnia cena mieszkania na wynajem wynosi 3901 zł miesięcznie. Najtańszą dzielnicą jest Rembertów ze średnią na poziomie 2871 zł, natomiast na drugim biegunie znajduje się Wilanów, gdzie przeciętna oferta wynosi 6152 zł.

Oznacza to różnicę 3281 zł miesięcznie. Najem przeciętnego lokalu na Wilanowie jest według tego zestawienia ponad 114 proc. droższy niż w Rembertowie.

Trzeba przy tym pamiętać, że porównywane są średnie ceny całych ofert, a nie identycznych mieszkań o takim samym metrażu i standardzie. Na Wilanowie duży udział w podaży mają przestronniejsze oraz droższe lokale, co podnosi średnią. Dlatego zestawienie dobrze pokazuje skalę różnic budżetowych między dzielnicami, ale nie oznacza, że identyczne 50-metrowe mieszkanie musi kosztować tam ponad dwa razy więcej.

Za przeciętne mieszkanie prawie 4 tys. zł miesięcznie

Warszawa pozostaje jednym z najdroższych rynków najmu w Polsce. W bieżącym zestawieniu Znajdź Najem średnia cena lokalu wynosi 3901 zł. W przypadku kawalerek jest to 2669 zł miesięcznie. Dane bazują na aktywnych ogłoszeniach monitorowanych przez serwis, a więc opisują ceny oczekiwane przez właścicieli i pośredników, a nie ostateczne stawki zapisane w podpisanych umowach.

W bardziej ustabilizowanym wrześniowym raporcie, obejmującym ponad 39 tys. ofert, mediana dla całego miasta wyniosła 3200 zł. Średnia cena za metr kwadratowy kształtowała się na poziomie 85 zł. Kawalerki kosztowały przeciętnie 2643 zł, lokale dwupokojowe 3560 zł, a trzypokojowe 4616 zł.

Różnica pomiędzy średnią a medianą jest istotna. Drogie apartamenty mogą mocno podnosić średnią cenę dla całej dzielnicy, podczas gdy mediana lepiej pokazuje stawkę typową dla środkowej części rynku.

Wilanów ma inną strukturę mieszkań niż Rembertów

Wilanów jest jednym z najbardziej charakterystycznych przykładów dzielnicy z dużym udziałem nowszego budownictwa i lokali o większych powierzchniach. W bieżących danych serwisu Znajdź Najem mediana mieszkania na Wilanowie wynosi około 4700 zł, a mediana powierzchni 62 mkw.

To pokazuje, dlaczego proste porównanie średnich kwot wymaga ostrożności. Część różnicy wynika nie tylko z lokalizacji, ale również ze struktury ofert. Rembertów ma mniej ogłoszeń i inny profil dostępnych mieszkań, podczas gdy Wilanów charakteryzuje się większą liczbą nowoczesnych, rodzinnych i premium lokali.

Mimo tego różnica cenowa pozostaje bardzo duża. Dla najemcy dysponującego ograniczonym budżetem wybór dzielnicy może oznaczać oszczędność kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych w skali roku.

Więcej ofert poprawia sytuację najemców

Wysokie stawki nie oznaczają, że właściciele mieszkań mogą dziś dyktować dowolne warunki. Podaż lokali na wynajem w Warszawie wyraźnie wzrosła. Jeszcze w lipcowym raporcie Znajdź Najem monitorowano niespełna 22 tys. aktywnych ofert, podczas gdy we wrześniu liczba ta przekracza 39 tys.

Podobną zmianę wcześniej sygnalizował Otodom. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, wskazywał, że „większa liczba ofert oznacza możliwość porównania cen i podejmowania decyzji bez spotykanej wcześniej presji czasu”.

Analiza Otodom dotycząca Warszawy wskazywała również, że wzrost podaży wzmacnia pozycję negocjacyjną najemców. Właściciel drogiego mieszkania musi więc coraz uważniej obserwować konkurencyjne oferty, szczególnie jeśli lokal przez dłuższy czas pozostaje bez najemcy.

Lokalizacja może kosztować ponad 39 tys. zł rocznie

Różnica między średnimi stawkami na Wilanowie i w Rembertowie wynosi obecnie 3281 zł miesięcznie. Gdyby utrzymywała się przez cały rok, dawałoby to ponad 39 tys. zł różnicy w wydatkach na najem. To oczywiście porównanie orientacyjne, ponieważ lokale w obu dzielnicach różnią się powierzchnią, standardem oraz strukturą.

Dla najemcy dane pokazują jednak, jak dużą część budżetu można zaoszczędzić dzięki większej elastyczności lokalizacyjnej. Przy wyborze mieszkania coraz większe znaczenie ma nie tylko odległość od centrum, ale również dostęp do komunikacji, czas dojazdu, metraż i dodatkowe koszty administracyjne.

Warszawski rynek najmu nie jest więc jednym rynkiem cenowym. Między poszczególnymi dzielnicami istnieją różnice, które w skrajnych przypadkach przekładają się na kilka tysięcy złotych miesięcznie. Wraz ze wzrostem liczby dostępnych mieszkań najemcy mają jednak coraz więcej możliwości porównywania ofert i negocjowania warunków.

Mieszkania w Warszawie lekko tanieją. Powód może rozczarować kupujących

Mieszkania w Warszawie przestały ustanawiać kolejne rekordy cenowe. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym spadła o około 1 proc. Problem w tym, że nie oznacza to masowych obniżek w cennikach deweloperów. Za zmianą stoi przede wszystkim struktura mieszkań dostępnych w sprzedaży.

Mieszkania w Warszawie potaniały, ale tylko nieznacznie

Po miesiącach szybkiego wzrostu cen warszawski rynek mieszkaniowy zaczął się stabilizować. Według danych RynekPierwotny.pl w sierpniu 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w stanie deweloperskim wynosiła 19 568 zł. To o 1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.

Nie oznacza to jednak, że mieszkania stały się wyraźnie tańsze. W porównaniu z sierpniem 2025 roku średnia cena pozostaje aż o 10 proc. wyższa. Mediana ceny metra kwadratowego wynosi natomiast 17 400 zł i w ciągu roku wzrosła o 5 proc.

Co więcej, podobne niewielkie spadki średniej pojawiały się już wcześniej. W lipcu Warszawa zanotowała pierwszy od ośmiu miesięcy miesięczny spadek średniej ceny nowych mieszkań. Wówczas wskaźnik obniżył się o około 1 proc., z blisko 19,9 tys. zł do około 19,8 tys. zł za m².

Powód spadku może rozczarować kupujących

Niższa średnia nie jest efektem szerokiej akcji rabatowej deweloperów. Duże znaczenie ma to, jakie mieszkania w danym momencie trafiają do sprzedaży.

Jeżeli na rynek wprowadzana jest duża pula mieszkań położonych w tańszych lokalizacjach albo należących do mniej kosztownych projektów, średnia dla całego miasta może spaść nawet wtedy, gdy deweloperzy nie zmieniają cen lokali, które już znajdują się w ofercie.

„Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jak wyjaśnia, kluczowe znaczenie miało pojawienie się relatywnie tanich lokali.

Mechanizm działa również w drugą stronę. Na początku 2026 roku średnią cenę w Warszawie mocno podbiło wprowadzenie do sprzedaży kilku drogich projektów. W pierwszym kwartale średnia wzrosła o 7 proc., choć nie było to rezultatem powszechnego podnoszenia cenników przez wszystkich deweloperów.

Ceny transakcyjne są znacznie niższe od ofertowych

Jeszcze ciekawiej wygląda porównanie cen ofertowych z kwotami, które rzeczywiście pojawiają się w transakcjach.

Z danych przytoczonych przez Forsal.pl na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości wynika, że średnia cena transakcyjna w Warszawie wyniosła 16 632 zł za m². Mediana była jeszcze niższa i wynosiła 16 196 zł za m². Oba wskaźniki nieznacznie spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Oznacza to różnicę sięgającą kilku tysięcy złotych na metrze kwadratowym między średnimi stawkami widocznymi w ofertach a cenami wynikającymi z faktycznie zawieranych transakcji.

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² różnica pomiędzy ceną 19,5 tys. zł a 16,6 tys. zł za metr oznacza już około 145 tys. zł w wartości całego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że dane ofertowe i transakcyjne mogą obejmować różne grupy nieruchomości i okresy, dlatego nie są bezpośrednim miernikiem przeciętnego rabatu uzyskiwanego przez kupujących.

Śródmieście i Wilanów nadal najdroższe

Warszawa pozostaje rynkiem o ogromnym zróżnicowaniu cenowym. Według danych ofertowych przytoczonych przez Forsal.pl najdroższe pozostaje Śródmieście, gdzie średnie stawki w zależności od serwisu mieszczą się od około 20,6 tys. do 23,3 tys. zł za m².

Wysokie ceny utrzymują się także na Woli, gdzie jest to około 17,9 tys. do 21 tys. zł za m², oraz w Wilanowie, gdzie przedział wynosi od około 18 tys. do 21,4 tys. zł za m². Wilanów ponownie znajduje się więc w ścisłej czołówce najdroższych części stolicy.

Gdzie mieszkania w Warszawie są najtańsze?

Na drugim końcu zestawienia znajduje się Rembertów. Średnie ceny ofertowe mieszkań w tej dzielnicy mieszczą się według analizowanych serwisów od około 12,2 tys. do 12,5 tys. zł za m².

Relatywnie tania pozostaje również Białołęka, gdzie ceny wynoszą od około 12,9 tys. do 14,5 tys. zł za m². Trzecim najtańszym obszarem jest Wesoła ze stawkami od około 12,5 tys. do 14,8 tys. zł za m².

Oznacza to, że między najtańszymi i najdroższymi częściami stolicy różnica w cenie metra kwadratowego może sięgać niemal dwukrotności. Dla kupujących ważniejsze od samej informacji o jednoprocentowym spadku średniej pozostaje więc to, jak zmieniają się ceny w konkretnych dzielnicach i segmentach rynku.

Warszawski rynek wszedł w okres stabilizacji, ale na razie trudno mówić o szerokiej przecenie. Mieszkania są nieco tańsze w ujęciu miesięcznym, lecz w skali roku pozostają wyraźnie droższe. Obecny spadek średniej jest przede wszystkim efektem zmian w strukturze oferty, a nie powszechnego cięcia cen przez deweloperów.

Budowlanka ponownie pod kreską. Deweloperzy mogą ograniczyć nowe inwestycje

Budowlanka ponownie znalazła się poniżej neutralnego poziomu koniunktury. Firmy zgłaszają słabszą sprzedaż i ostrożniej podchodzą do zatrudnienia, a produkcja budowlano-montażowa spadła zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym. Deweloperzy mogą więc ograniczać rozpoczynanie nowych projektów.

Budowlanka z przewagą negatywnych ocen

W sierpniu Miesięczny Indeks Koniunktury dla budownictwa wyniósł 98 pkt., o 4,8 pkt. mniej niż w lipcu. Odczyt poniżej 100 pkt. oznacza, że wśród badanych przedsiębiorstw oceny negatywne przeważają nad pozytywnymi.

Z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika jednak, że sytuacja nie jest jednoznacznie zła. Wskaźnik dla budownictwa pozostaje wyższy niż przed rokiem. Jednocześnie 16 proc. firm ocenia swoje moce produkcyjne jako zbyt małe wobec liczby zamówień. Jest to najwyższy wynik wśród analizowanych branż i może świadczyć o utrzymującym się popycie na część usług budowlanych.

Pogorszyły się natomiast oceny dotyczące bieżącej sprzedaży i zatrudnienia. Udział przedsiębiorstw zgłaszających spadek wartości sprzedaży zwiększył się o 4 pkt proc., a odsetek firm planujących rekrutacje zmalał o 6 pkt proc.

Dr Anna Szymańska, kierowniczka Zespołu Wsparcia Badań w PIE, oceniła, że „sytuacja na rynku pracy pozostaje stabilna”. W samym budownictwie 12 proc. firm zamierza zwiększyć zatrudnienie w ciągu trzech miesięcy, a 9 proc. przewiduje jego ograniczenie.

Produkcja budowlano-montażowa spadła

Słabsze nastroje znajdują częściowe potwierdzenie w danych o wykonanych pracach. Według informacji Głównego Urzędu Statystycznego produkcja budowlano-montażowa w lipcu, po uwzględnieniu czynników sezonowych, była o 2,2 proc. niższa niż rok wcześniej oraz o 3,8 proc. niższa niż w czerwcu.

Największy spadek odnotowały przedsiębiorstwa wykonujące specjalistyczne roboty budowlane. Ich produkcja zmniejszyła się o 6,4 proc. w ujęciu rocznym i aż o 12,4 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem.

W przypadku firm zajmujących się wznoszeniem budynków spadek wyniósł 1,8 proc. rok do roku i 3,9 proc. miesiąc do miesiąca. Budownictwo infrastrukturalne poradziło sobie lepiej, ale także znalazło się pod kreską. Produkcja w tym segmencie obniżyła się o 0,2 proc. rocznie i 3 proc. miesięcznie.

Koszt robót wzrósł o 6,2 proc.

Firmy muszą jednocześnie mierzyć się ze wzrostem kosztów. W lipcu ceny produkcji budowlano-montażowej były o 6,2 proc. wyższe niż przed rokiem i o 1,1 proc. wyższe niż miesiąc wcześniej, wynika z danych GUS o cenach robót budowlanych.

Najmocniej, o 7,2 proc. w skali roku, podrożały specjalistyczne roboty budowlane. Ceny budowy budynków oraz obiektów inżynierii lądowej i wodnej zwiększyły się po 5,7 proc.

Rosnące koszty mogą być szczególnie problematyczne dla projektów wycenionych wiele miesięcy wcześniej. Jeżeli umowa nie pozwala na odpowiednią waloryzację, wyższe ceny energii, usług i podwykonawców zmniejszają marżę wykonawcy. W skrajnych przypadkach prowadzą do przesuwania inwestycji albo ponownych negocjacji z zamawiającym.

Deweloperzy mogą rozpoczynać mniej inwestycji

Osłabienie produkcji nie oznacza załamania całego sektora. W drugim kwartale wskaźnik rentowności obrotu netto firm budowlanych wyniósł 4,2 proc. i poprawił się zarówno w porównaniu z pierwszym kwartałem, jak i analogicznym okresem poprzedniego roku.

Poprawiły się również oczekiwania dotyczące przyszłych zamówień. Udział przedsiębiorstw przewidujących ich wzrost zwiększył się o 3 pkt proc. w ciągu miesiąca i o 5 pkt proc. w ujęciu rocznym.

Perspektywy zależą jednak od rodzaju działalności. Budownictwo infrastrukturalne może korzystać z inwestycji publicznych, energetycznych, kolejowych i drogowych. Deweloperzy mieszkaniowi są znacznie bardziej uzależnieni od dostępności kredytów, sprzedaży mieszkań oraz kosztów zakupu gruntów i wykonania inwestycji.

Przy dużej liczbie niesprzedanych lokali firmy mogą ostrożniej wprowadzać kolejne projekty. Ograniczenie nowych budów pomogłoby deweloperom kontrolować podaż, ale w dłuższym okresie mogłoby także zmniejszyć wybór mieszkań dostępnych dla kupujących.

Polska ma trzecie najdroższe kredyty hipoteczne w UE. Koszt wynosi 6,18 proc.

Kredyty hipoteczne w Polsce pozostają jednymi z najdroższych w Unii Europejskiej. Według danych Europejskiego Banku Centralnego roczny koszt nowych umów mieszkaniowych wyniósł w kwietniu 2026 roku 6,18 proc. Wyższe wartości odnotowano tylko w dwóch krajach.

Kredyty hipoteczne w Polsce trzecie pod względem kosztów

Na pierwszym miejscu unijnego zestawienia znalazły się Węgry, gdzie wskaźnik APRC dla nowych kredytów mieszkaniowych wynosił 7,89 proc. Drugie miejsce zajęła Rumunia z wynikiem 7,62 proc. Polska uplasowała się na trzeciej pozycji z poziomem 6,18 proc.

Dystans do kolejnych państw jest wyraźny. W Portugalii roczny koszt wynosił 4,93 proc., a w Czechach 4,72 proc. Średnia dla strefy euro sięgała około 3,72 proc., czyli była o 2,46 punktu procentowego niższa niż w Polsce.

Znacznie tańsze finansowanie dostępne było między innymi w Niemczech, gdzie wskaźnik wynosił 3,89 proc., Irlandii z wynikiem 3,43 proc. oraz Finlandii, gdzie było to 3,06 proc. Jeszcze niższe wartości odnotowano w Szwecji, Hiszpanii, Bułgarii i na Malcie. Szczegółowe dane dla Polski udostępnia portal statystyczny Europejskiego Banku Centralnego.

Zestawienie pokazuje, że własna waluta nie musi automatycznie oznaczać bardzo drogich kredytów. Czechy oraz Szwecja pozostają poza strefą euro, a mimo to koszt finansowania zakupu mieszkań jest tam niższy niż w Polsce.

Co oznacza koszt na poziomie 6,18 proc.

Wskaźnik wykorzystany do porównania to APRC, czyli roczna stopa oprocentowania uwzględniająca koszty kredytu. Jest to miara zbliżona do stosowanej w Polsce rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Obejmuje nie tylko odsetki, ale również część obowiązkowych kosztów związanych z zawarciem umowy.

Wartość 6,18 proc. nie oznacza więc, że każdy klient otrzyma kredyt dokładnie na takich warunkach. Ostateczny koszt zależy między innymi od wysokości wkładu własnego, okresu spłaty, dochodów, historii kredytowej, rodzaju oprocentowania oraz dodatkowych produktów wymaganych przez bank.

Nie należy również bezpośrednio podstawiać tego wskaźnika do kalkulatora rat. APRC służy przede wszystkim do porównywania całkowitych kosztów finansowania, natomiast wysokość miesięcznej raty jest liczona na podstawie oprocentowania nominalnego i harmonogramu spłaty.

Aktualne oferty potwierdzają jednak, że koszt polskich hipotek nadal jest wysoki. W sierpniowym zestawieniu Bankier.pl dla kredytu wynoszącego 592 tys. zł i spłacanego przez 25 lat oprocentowanie zmienne wahało się od 5,22 do 6,47 proc. RRSO mieściło się natomiast w przedziale od 5,63 do 7,08 proc.

Dlaczego polskie hipoteki są tak drogie

Podstawowym czynnikiem jest poziom krajowych stóp procentowych. Zgodnie z informacjami Narodowego Banku Polskiego stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. Wpływa ona na koszt pieniądza na rynku, a pośrednio również na stawki wykorzystywane przy ustalaniu oprocentowania kredytów.

Do wskaźnika referencyjnego bank dolicza marżę. Jej wysokość zależy od polityki kredytodawcy, ryzyka klienta, poziomu wkładu własnego i konkurencji na rynku. Dochodzą do tego prowizje, ubezpieczenia oraz koszty dodatkowych produktów.

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, zwraca uwagę, że „pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty”. Jak wynika z jego analizy ofert hipotecznych, średnia marża kredytów ze zmiennym oprocentowaniem spadła w sierpniu do około 1,8 punktu procentowego. Rok wcześniej zbliżała się do 2 punktów, a w sierpniu 2024 roku wynosiła 2,3 punktu.

Banki obniżają więc własne marże, ale cały kredyt nadal pozostaje drogi ze względu na poziom stóp i wskaźników referencyjnych. W przypadku ofert ze stałym oprocentowaniem znaczenie mają również oczekiwania dotyczące przyszłych stóp oraz koszt zabezpieczenia takiej stawki przez bank.

Wysokie koszty nie zatrzymały kredytobiorców

Mimo niekorzystnego miejsca Polski w europejskim rankingu zainteresowanie finansowaniem mieszkań rośnie. Jak wynika z lipcowego indeksu BIK, wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 22 proc. wyższa niż rok wcześniej. Liczba wnioskodawców wzrosła o 11,6 proc.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu osiągnęła rekordowe 538,5 tys. zł, czyli o 9,3 proc. więcej niż w lipcu 2025 roku. Wzrost wynika zarówno z większej zdolności kredytowej części gospodarstw domowych, jak i wysokich cen mieszkań.

Nie każdy nowy wniosek dotyczy jednak zakupu nieruchomości. Część klientów przenosi już posiadane zadłużenie do innego banku. Według BIK w okresie od stycznia do maja 2026 roku udział refinansowań w sprzedaży kredytów mieszkaniowych wzrósł do około 32 proc.

Co może obniżyć koszt kredytów

Dalszy spadek kosztów hipotek będzie zależał przede wszystkim od decyzji Rady Polityki Pieniężnej, inflacji oraz zachowania rynkowych wskaźników referencyjnych. Znaczenie będzie miała także konkurencja między bankami. Pole do dalszego obniżania marż jest jednak mniejsze niż kilka lat temu, ponieważ zbliżyły się one do najniższych poziomów w tej dekadzie.

Kredytobiorcy nie muszą czekać wyłącznie na zmianę stóp. Warto porównywać RRSO, prowizje, ubezpieczenia i koszt produktów dodatkowych. Osoby spłacające droższą hipotekę mogą również sprawdzić możliwość refinansowania. Niższa rata nie powinna być jednak jedynym kryterium, ponieważ o opłacalności przeniesienia zadłużenia decyduje całkowity koszt nowej umowy.