Choć w III kw. 2019 r. stołeczni deweloperzy oddali do użytkowania mniej lokali niż rok wcześniej, nie mogli narzekać na brak zainteresowania swoją ofertą i osiągane przychody. Ceny nowych mieszkań w Warszawie rosły bowiem w tempie ok. 10 proc., a marże firm je realizujących wyniosły średnio 25 proc. W tym roku ma być podobnie.
Firmy doradcze CBRE oraz redNet Consulting podsumowały to, co zdarzyło się w III kw. 2019 r. na największym rynku mieszkaniowym w kraju.
Podaż mieszkań nie nadąża za popytem
Od września do listopada deweloperzy wprowadzili na warszawski rynek 4,4 tys. mieszkań. W efekcie na koniec kwartału ich łączna podaż wynosiła 16,7 tys. lokali (najwięcej na Białołęce – 2,8 tys., Pradze Południe – 2,6 oraz Mokotowie – 2,4). W zależności od źródła oznacza to spadek w ujęciu rocznym o 3-5 proc. W danych za trzy kwartały widać jeszcze większy ubytek – 7 proc.
Powód? Firmom realizującym inwestycje mieszkaniowe dały się we znaki koszty wykonawstwa oraz niedobór gruntów w najlepszych lokalizacjach. Tych systematycznie ubywa.
Jednak sprzedaż pozostaje stabilna. W ciągu kwartału nabywców znajduje średnio ponad 5 tys. nieruchomości.
Obecnie najwięcej projektów prowadzi się na Białołęce, Woli oraz Pradze Południe. Te dzielnice przodowały w liczbie nowych obiektów oddanych do użytkowania w III kw. 2019 r.
– Warszawa cały czas się rozrasta. W dużej mierze odbywa się to w kierunkach wybieranych przez deweloperów. Stąd m.in. bierze się pierwszeństwo Białołęki w liczbie mieszkań na sprzedaż. Jeszcze kilka lat temu powstającym osiedlom wiele brakowało. Dziś są to świetnie skomunikowane obszary z rozbudowaną infrastrukturą – mówi Robert Chojnacki, współwłaściciel redNet Property Group.
Ceny rosną i nie przestaną
Mimo rosnących kosztów i lekkiego spowolnienia wolumenu mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przedsiębiorstwa budowlane nie mają powodów do narzekań. Ceny nowych nieruchomości systematycznie idą w górę. Jak podaje NBP, w III kw. na stołecznym rynku podrożały one średnio o 7,6 proc. w ujęciu rocznym i osiągnęły poziom 9 188 zł/mkw. W IV kw. wzrost ten przyspieszył do 10,6 proc., a cena dobiła do 9 476 zł.
Stawki ofertowe wyznaczyły historyczne rekordy. Deweloperzy sprzedający lokale w stolicy oczekiwali za nie średnio 10 400 zł/mkw., tj. o 10,3 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Oczywiście w poszczególnych dzielnicach stawki ofertowe są zróżnicowane – od 6-7 tys. zł/mkw. w jednostkach peryferyjnych, przez 11-13 tys. zł/mkw. bliżej centrum, do nieco ponad 20 tys. zł/mkw. w Śródmieściu.
Co ciekawe największy udział w ofercie (18 proc.) miały obiekty w cenie 7-8 tys. zł/mkw. Drugą najliczniej reprezentowaną (17 proc.) kategorię stanowiły lokale kosztujące ponad 13 tys. zł/mkw.
Dynamicznie rosnące ceny zwiększają marżę brutto deweloperów notowanych na GPW, którzy większość projektów realizują w Warszawie. Jesienią raportowały średnio 25 proc. To właśnie narzut inwestora jest drugą po kosztach budowy największą składową ceny metra kwadratowego kupowanej przez klienta powierzchni mieszkalnej.
W najbliższym roku nie ma co oczekiwać zmiany trendu. Dynamika wzrostu cen może jedynie przyhamować do wartości jednocyfrowych. Zdaniem ekspertów żeby doszło do korekty, musiałoby zaistnieć wiele negatywnych czynników:
- gospodarka musiałaby zwolnić znacznie bardziej niż do zapowiadanych 3-3,5 proc.,
- płace przestać rosnąć,
- inflacja wystrzelić (a to skłoniłoby RPP do podwyżki stóp i automatycznie przyhamowało popyt ze strony inwestorów na wynajem, który w prawie połowie przypadków zaspokajany jest kredytem),
- Ukraińcy musieliby nagle wyjechać do Niemiec.
– Pomimo niewielkiego spadku aktywności deweloperów i skurczenia ich oferty, rynek mieszkaniowy w Warszawie cały czas ma się świetnie. Mieszkania na wynajem to wciąż bardzo popularna forma lokowania kapitału, po którą sięgają już nie tylko osoby indywidualne, ale coraz częściej także podmioty instytucjonalne. Ten segment nadal będzie dynamicznie się rozwijał. W stolicy rentowność tego biznesu potrafi przekroczyć 5,5 proc. w skali roku – komentuje Marcin Jański z CBRE.
Śródmieście i Mokotów rządzą na rynku wynajmu
Warszawa to też największy w Polsce rynek wynajmu. W III kw. niezmiennie najwięcej ofert wystawili właściciele mieszkań znajdujących się w Śródmieściu (28 proc. ogłoszeń) i Mokotowie (27 proc.). To głównie tam zlokalizowane są uczelnie i centra biznesowe stolicy. Na trzecim miejscu w liczbie anonsów z ofertą wynajmu znalazła się Wola (9 proc.), gdzie też przybywa powierzchni biurowych.
Wspomniane dzielnice to trzy z czterech najdroższych lokalizacji pod względem wysokości płaconego czynszu. Wedle danych JLL za metr kwadratowy najmowanego lokum w nowym budownictwie płaci się tam odpowiednio: 84,7 zł, 63,5 zł oraz 69,4 zł. Mokotów ustępuje jeszcze Pradze Północ, gdzie właściciele pobierają od lokatorów przeciętnie 66,8 zł/mkw.
– Napływ studentów, pracowników z Ukrainy, a do tego zwiększająca się liczba gospodarstw domowych i bogacenie społeczeństwa nakręcają popyt. Te czynniki jeszcze długo będą przyczyniały się do rosnącego zainteresowania stołecznym rynkiem mieszkaniowym. Inwestorów przyciąga nie tylko stabilność takiego przedsięwzięcia, ale też osiągana stopa zwrotu, która przewyższa zyski z aktywów takich jak depozyty bankowe, 10-letnie obligacje rządowe czy nieruchomości komercyjne – mówi Robert Chojnacki.