Generalną zasadą jest, że umowa sprzedaży nieruchomości objęta jest opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wydana 12 kwietnia 2019 r. interpretacja indywidualna potwierdza, że nie będzie podlegać PCC umowa przeniesienia własności nieruchomości, która umową sprzedaży nie jest (sygn. 0111-KDIB4.4014.38.2018.2.MCZ).
Występujący z wnioskiem o wydanie interpretacji, nabył lokal mieszkalny w drodze ogłoszonego przez spółdzielnię mieszkaniową przetargu. W akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu na rzecz wnioskodawcy, notariusz pobrała podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca stanął na stanowisku, że notariusz błędnie potraktowała dokonywaną czynność, jako typową umowę sprzedaży. Nabycie lokalu następowało bowiem w oparciu o art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.):
„W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15 i art. 161, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu” (Dz.U. 2001, nr 4, poz. 27, ze zm.).
Czynność nieujęta w katalogu czynności opodatkowanych PCC
Zdaniem wnioskodawcy, czynność polegająca na ustanowieniu i przeniesieniu prawa własności nie znajduje się w ustawowym katalogu czynności objętych PCC. Co prawda, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000, nr 86, poz. 959, ze zm.), podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, niemniej nabycie przez niego mieszkania od spółdzielni na podstawie art. 11 ust. 2 u.s.m. nie stanowiło umowy sprzedaży w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Słowa „sprzedaż” nie można było odszukać w regulaminie przetargu, a użycie go przez spółdzielnię w ogłoszeniach miało na celu jedynie przyciągnięcie uwagi większej liczby potencjalnych nabywców.
Decyduje treść czynności prawnej, a nie nazwa
Wnioskodawca zwrócił uwagę, że o objęciu obowiązkiem podatkowym powinna decydować treść dokonanej czynności prawnej, rzeczywisty charakter praw i obowiązków stron tej umowy. W opisywanym stanie faktycznym musiało dojść do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Następnie obowiązkiem spółdzielni było ogłoszenie przetargu w odpowiedni sposób i w odpowiednim terminie, a także pobranie od nabywcy wpłaty w wysokości wartości rynkowej lokalu. Wnioskodawca musiał skutecznie przystąpić do przetargu i wpłacić wymaganą kwotę na konto spółdzielni. Nie doszło więc do zawarcia jednej z umów, której objęcie opodatkowaniem przewidywałaby ustawa o PCC.
Umowa musi być umową sprzedaży
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przytoczył art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, zgodnie z którym stawka podatku PCC od umowy sprzedaży nieruchomości, czy też własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 2%. Jednakże zgodził się z wnioskodawcą, że umowa mająca na celu ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tej własności w trybie art. 11 ust. 2 u.s.m. nie jest umową sprzedaży wymienioną w katalogu umów objętych opodatkowaniem PCC.
„Wobec powyższego należy stwierdzić, że jeżeli w przedmiotowej sprawie umowa pomiędzy Wnioskodawcą a Spółdzielnią Mieszkaniową, dotycząca nabycia lokalu mieszkalnego, została – jak wskazuje Wnioskodawca – zawarta na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz stanowiła umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, to umowa ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa taka nie mieściła się bowiem w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, określonym w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Taka umowa podlegałaby opodatkowaniu jeżeli byłaby umową sprzedaży” (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 12.04.2019 r., sygn. 0111-KDIB4.4014.38.2018.2.MCZ).
Audyt podatkowy czynności cywilnoprawnych
Przykład powyższej sprawy pokazuje, jak bardzo skomplikowane i niejasne przepisy, zwłaszcza prawa podatkowego obowiązują w Polsce. Stan ten negatywnie odbija się zwłaszcza na przedsiębiorcach, którzy każdego dnia prowadzenia swojej działalności narażeni są na ewentualne spory z fiskusem z powodu rozbieżności w rozumieniu tych przepisów. W dwóch niezależnych od siebie, a przeprowadzonych w I kwartale 2019 r. badaniach: Związku Przedsiębiorców i Pracodawców oraz Rzeczpospolitej, dla większości respondentów niestabilne i skomplikowane przepisy prawa stanowiły jedną z głównych barier prowadzenia firmy w Polsce. A jak widać audyt prawny, audyt podatkowy może okazać się potrzebny nawet przy, wydawać by się mogło, jasnej i bezpiecznej, z punktu widzenia prawno-podatkowego, transakcji nabycia nieruchomości.