Docelowy portfel inwestycyjny funduszu obejmuje nieruchomości zlokalizowane przede wszystkim w Polsce, a także w Czechach i na Węgrzech. Będą wśród nich: obiekty biurowe (do 80% łącznej wartości aktywów), obiekty magazynowe (do 60% łącznej wartości aktywów) oraz obiekty handlowe (do 60% łącznej wartości aktywów).
Dopuszczalne są również inwestycje w inne obiekty komercyjne (np. z funkcją hotelową) jak również nieruchomości i projekty mieszkaniowe, jednak ich udział w łącznej wartości aktywów ogranicza się do 30% i nie stanowi głównego celu inwestycyjnego Funduszu. Uwaga Funduszu skupiać się będzie na obiektach komercyjnych posiadających potencjał związany ze wzrostem przychodów z tytułu czynszu, jak również projektach realizowanych wspólnie z firmami deweloperskimi.
W ramach budowania Portfela Inwestycji Docelowych Fundusz zakłada zwiększenie aktywności na rynkach lokalnych głównych aglomeracji miejskich poza warszawską, wynikające z wzrostu atrakcyjności tych regionów dla prowadzenia działalności gospodarczej, jak również rosnącego popytu na powierzchnie komercyjne.
Fundusz dopuszcza możliwość realizacji transakcji inwestycyjnych w odniesieniu do nieruchomości zlokalizowanych poza granicami kraju, nie mniej jednak należy się spodziewać, iż portfel zostanie zbudowany w oparciu o aktywa krajowe.
Przyjęta przez Fundusz strategia inwestycyjna zakłada dojście do docelowej struktury portfela w ciągu pierwszych dwóch lat działalności Funduszu. Po zakończeniu tego okresu udział Portfela Inwestycji Docelowych w aktywach Funduszu powinien wynosić co najmniej 80%.
Fundusz będzie dążył do systematycznego wzrostu wartości portfela inwestycyjnego poprzez następujące działania:
– podwyższanie standardu oferowanej powierzchni przy wyższych stawkach najmu;
– analizę możliwości zmiany sposobu użytkowania i modernizację powierzchni celem zwiększenia przychodów czynszowych;
– aktywne zarządzanie umowami najmu;
– optymalizację kosztów eksploatacyjnych obiektów.
Wykup certyfikatów będzie się odbywał co najmniej raz w roku, jednak z zastrzeżeniem, że pierwszy wykup zostanie przeprowadzony nie wcześniej niż po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego funduszu za szósty rok obrotowy (czyli de facto inwestycja trwa co najmniej 7 lat – przyp. K.S). Do tego należy zwrócić uwagę na fakt, iż „liczba certyfikatów, podlegających wykupowi w danym roku może zostać ograniczona do 20% ogólnej liczby certyfikatów wyemitowanych w ramach wszystkich dotychczasowych emisji”- jak podaje prospekt emisyjny. Ponadto, statut funduszu przewiduje opcjonalnie dokonywanie wypłat dochodów osiąganych przez fundusz począwszy od zatwierdzenia sprawozdania finansowego za pełny trzeci rok obrotowy istnienia funduszu.
Oprócz wykupu certyfikatów przez eminentna możliwe jest także wyjście z inwestycji przez sprzedaż certyfikatu na giełdzie, aczkolwiek w praktyce wyceny giełdowe mogą się znacznie różnić od wycen dokonywanych przez emitenta.
Wielkość emisji wynosiod 800.000 do 4.000.000 certyfikatów inwestycyjnych serii A. Cena emisyjna certyfikatu: 98 zł. Minimalna inwestycja to 10 certyfikatów. Opłata manipulacyjna w transzy inwestorów indywidualnych wynosi od 1,20 do 2 zł za certyfikat. Wysokość opłaty manipulacyjnej może być uzależniona od od liczby zakupionych certyfikatów, terminu ich zakupu oraz podmiotu który dokona zakupu. W przypadku zakupu minimum 5000 certyfikatów opłata ta może być zmniejszona lub nie pobierana w ogóle w wyniku negocjacji. W transzy inwestorów instytucjonalnych i w transzy specjalnej nie jest pobierana opłata manipulacyjna.
Zapisy:
– zapisy w transzy inwestorów indywidualnych – do 27 czerwca 2008 r.,
– zapisy w transzy inwestorów instytucjonalnych – od 24 czerwca 2008 r. do 27 czerwca 2008 r.
– zapisy w transzy specjalnej – od 30 czerwca 2008 r. do 4 lipca 2008 r.
Towarzystwo dokona przydziału certyfikatów inwestycyjnych w terminie 14 dni od dnia zamknięcia subskrypcji.
[Na podstawie strony internetowej i prospektu emisyjnego funduszu]
Komentarz Skarbiec.Biz
Warto podkreślić, że docelowy portfel inwestycyjny funduszu (tzw. Portfel Inwestycji Docelowych) zostanie zbudowany w ciągu dwóch lat od dnia funduszu rejestracji. Do tego czasu funduszu nie obowiązują minimalne limity inwestycji na rynku nieruchomości, a wolne środki będą zarządzane w ramach tzw. Portfela Inwestycji Płynnych, który jest zbliżony składem do ofert funduszy rynku pieniężnego i obligacji. W praktyce okres ten może okazać się więc „martwym sezonem”, kiedy środki inwestorów będą leżakować na rachunku bankowym (bądź np. w obligacjach skarbowych), przynosząc minimalne zyski, podczas gdy zarządzający będą rozglądać się za ciekawymi ofertami na rynku nieruchomości. Podobnie, poprzednim aktualnie oferowanego funduszu – BPH FIZ Sektora Nieruchomości 1 przez pierwsze siedem kwartałów swojego istnienia nie przyniósł żadnych realnych zysków (co ciekawe tabela umieszczona na stronie WWW funduszu nie obejmuje dwóch pierwszych kwartałów po pierwszym notowaniu, co „optycznie” skraca okres w historii funduszu, kiedy nie przynosił on realnych zysków).
Z drugiej strony warto podkreślić, że łączny wynik BPH FIZ Sektora Nieruchomości 1 wynosi już 27,02 proc. (za okres sierpień 2005 – marzec 2008), aczkolwiek można mieć wątpliwości, czy nowy fundusz powtórzy ten wynik. Okres dynamicznego wzrostu wyceny certyfikatów BPH FIZ Sektora Nieruchomości 1 zbiegł się z boomem na polskim rynku nieruchomości, który sprzyjał osiąganiu najwyższych w historii wycen nieruchomości. Natomiast przyszłość nie rysuje się aż tak różowo. W tym kontekście można polemizować z materiałami reklamowymi funduszu, które zapewniają nas, że „wyniki funduszy nieruchomości są niezależne od sytuacji na giełdzie”. Co prawda sytuacja na rynku nieruchomości nie jest zależna od sytuacji na giełdzie, tym niemniej giełda i rynek nieruchomości są jednakowo zależne od szeregu innych czynników, takich choćby jak wysokość stóp procentowych i dostępność kredytów.
W sumie, w naszej ocenie trzeba być dużym optymistą, aby liczyć na znacznie wyższy zwrot per annum z BPH FIZ Sektora Nieruchomości niż w przypadku inwestycji na dobrze oprocentowanej lokacie bankowej.
Autorzy:
Kinga Hanna Stachowiak
mec. Robert Nogacki – Właściciel Kancelarii Prawnej Skarbiec